[한국증시] 부동산관련주[SK디앤디/신라섬유/한국토지신탁/해성산업] 주식/주가/예측 (2017)

국내증시에 상장한 기업들 가운데 부동산 관련 사업을 주사업으로 진행하고 있는 회사에는

SK디앤디, 신라섬유, 한국토지신탁, 해성산업이 있습니다.

각 회사들의 매출구성을 살펴보겠습니다.

SK디앤디

매출구성은 부동산 87.37%, 신재생에너지 6.61%, 가구 6.02%으로 구성되어 있습니다.

신라섬유

매출구성은 임대 56.36%, 통신 35.68%, 섬유 7.95%으로 구성되어 있습니다.

한국토지신탁

매출구성은 신탁보수 52.38%, 기타영업수익 15.71%, 이자수익 18.44%, 대리업무보수외 13.17%, 증권평가및처분이익 0.30%으로 구성되어 있습니다.

해성산업

매출구성은 임대수입 41.82%, 시설관리수입 35.98%, 관리수입 22.18%, 주차수입 0.02%으로 구성되어 있습니다.

위의 회사들 모두 매출구성은 제각각이지만 공통적으로 부동산시장의 경기변동에 따라 직접적으로 영향을 받는 사업의 비중이 50%~99% 입니다.

2017년 국내 부동산 경기전망부터 살펴보도록 하겠습니다.

최근 이주열 한국은행 총재와 유일호 경제부총리 그리고 임종룡금융위원장의 발언들을 보면 공통적으로 2017년 대한민국 경제성장률이 2016년에 비해 낮아질것이라 전망하고 있습니다. 또한 미국이 2017년도에 금리인상을 3차례 추가 단행할시에 금리인상방향을 열어둘것이라는 뉘앙스의 발언을 하고 있습니다. 추가적으로 임종룡 금융위원장은 부동산투기세력을 잡기위하여 부동산규제를 강화시켰습니다.

이러한 발언과 행동들을 풀이하면 내년 한국경제성장률이 낮을 것이라 예상되지만 경제성장률을 억지로 높이기위해 금리인하를 할경우 금융리스크가 커지므로 금융안정성을 고려하여 동결 혹은 인상방향을 열어두겠다는 의미입니다. 여기서 말하는 금융리스크는 현재 미국과 한국의 금리격차가 0.5% 입니다.
한국이 1.25%, 미국이 0.75% (2016년 12월에 금리 0.25% 인상한 결과입니다.) 인 상황에서 미국이 2017년도 3차례의 추가금리를 시사하였으며 실제로 금리인상이 단행될경우 최소 1.5%가 되어 한국의 기준금리를 앞지르게 됩니다. 이경우에는 한국의 채권및 금융시장에서 대규모 해외자본이탈을 절대적으로 피할수 없습니다.

여기서부터 부터 중요합니다. 즉 내수시장에 대해서는 부동산시장의 가격이 큰 폭으로 떨어진다면 큰 문제가 생길것으로 보고 있지만 주택가격이 현재까지는 크게 걱정할 상황이 아니라고 판단하고 있습니다. 하지만 대부분 주택관련 가계부채가 변동금리로 설정된 상황이므로 추가적으로 금리인상이 단행될경우 국민들의 이자부담에 대하여 걱정하고 있습니다.

또한 이주열 한은총재는 이러한 발언을 하였습니다

가계부채가 금융기관 부실로 갈 상황은 아직 아닌 것 같다.
장기적으로 가계부채 증가를 억제하는 정책을 취하고 단기적으로 취약가구 대책이 마련돼야 한다.

즉, 현재 부동산시장은 심각하지 않으며 미국이 금리인상을 할경우 대한민국의 채권금리 및 대출금리가 인상되어도 감당할수 있는 수준이라고 판단하고 있습니다.
기준금리인하를 시행하여 대출금리를 하락시키지 않는 대신취약계층을 중심으로한 금융정책을 수립하겠다는 의지가 보입니다.

이 발언들만 놓고 본다면 2017년 정부와 한국은행의 부동산시장정책은 경기부양정책이 아닌 과열된시장의 열기를 식히는 정책방향으로 갈것이라 예상할수 있습니다.

하지만 이것만 보고 부동산투자를 포기하거나 가지고있는 부동산을 떨어지고 있는가격에 당장 처분해야 하는것은 아닙니다.

정부가 부동산의 규제를 정하거나 대출금리를 높이는 방향으로 정책을 잡을 시에는 분명 부동산 시장과 부동산 관련주식들에게는 악재임이 분명해보입니다. 하지만 부동산시장이 정부의 정책에 의해서만 좌지우지 되는것이 아니라 시장의 기본원칙이 시장가격에 가장큰 영향을 미치고 있습니다. 시장의 기본원칙, 즉 수요와 공급입니다.

SK디앤디, 신라섬유, 해성산업 의 경우에는 부동산공급보다 수요가 높으면 이들의 매출액은 상승할 것입니다. 하지만 한국투자신탁 의 경우는 조금 다릅니다. 이회사의 경우에는 부동산을 건축/신축 하는것이 아니라 회사명그대로 부동산소유주로부터 신탁받아서 운영하는 기업입니다. 이회사의 매출액이 상승하려면 부동산공급과 수요가 동시에 늘어나되 수요가 약간 더 빠른 속도로 증가하여야 합니다.

따라서 주가가 상승하기 위한 조건이 더까다라운 한국투자신탁 보다는 SK디앤디, 신라섬유, 해성산업 중에 고르는 것이 더 높은확률로 수익을 실현시킬수 있다는 것이 제 의견입니다. 2017년에는 부동산 친화정책이 정부로부터 나올 가능성이 적어 보이므로 기업의 주식이 상승하기 위한 조건이 적을수록 유리합니다. 한국투자신탁의 경우 동종 업계의 다른회사들의 상승조건(부동산수요증가) 에 비해 한가지 조건(부동산공급증가+수요증가)이 추가로 있기 때문입니다.

지금부터는 SK디앤디, 신라섬유, 해성산업 이 3개의 기업들만 분석할 것입니다. 이 기업들 중에서는 신라섬유는 다른 두회사들과 매출구성에서 확연한 차이를 보이고 있습니다. 글도입 부분에서 언급하였듯이 해성산업과 SK디앤디의 경우 부동산관련 매출비중이 80~90% 인것에 비해 SK디앤디는 임대수익이 56%, 통신과 섬유 로부터 약 44%의 매출을 이뤄내고 있습니다.

이 세회사들의 정밀분석과 선별결과는

[한국증시] 부동산관련주[SK디앤디/신라섬유/한국토지신탁/해성산업]  주식/주가/예측 (2017) 2편 에서 공개하겠습니다.

 

본글은 개인의 의견이며 투자의 판단과 책임은 본인의 몫임을 알려드립니다.

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